论文关键词:房地产短路价格上涨抹黑 论文概要:房价早已沦为社会注目的热点，国家的宏观调控措施也大大实施，从土地供应政策到房地产企业的自有资本金拒绝等。本文着重于对房价的变化展开分析，在分析房价下跌原因基础上，企图寻找一个合理的房地产市场发展速度。

房地产业在过去几年是发展尤为快速增长的行业之一，同时也是争议仅次于的行业之一。在当前宏观经济辩论中，房地产业受到广泛注目。

房地产业的发展十分很快，已是不争的事实，问题的关键是这种发展速度否长时间?或者说，是什么原因造成房地产行业的高速快速增长?在这些因素中，哪些是长时间因素，哪些是非正常因素?房地产短路有什么负面影响，本文回应展开了可行性探究。　　1.房地产价格很快下跌的原因分析 我指出，房地产市场的高速快速增长主要是因为福利分房体制的落幕和城市化的加快，但住房政策改革的措施不做到，使房地产投机不道德大行其道，主导了房地产价格的下跌。(1)城市化夹住了住房消费 改革开放以来的20多年间，全国城市化的水平由1978年的11.9%提升到1998年的30.1%，平均值每年快速增长0.6个百分点，而世界同期城市化的水平每年只提升0.25个百分点。

中国的城镇人口由1.7亿减至3.81亿人，平均值年净减少1000万人。1998年以后，由于户籍制度改革的前进，中国进人了加快城市化的阶段，2004年中国城市人口超过了5.23亿，比1998年减少1.42亿，平均值每年减少2000多万城市人口。人口城市化亲率超过40.53%。十六届三中全会要求明确提出的许多政策加快了农村人口向城市移往。

如要求规定‘在城市有平稳职业和住所的农业人口，可按当地规定在低收入地区或居住地注册户籍，并依法拥有当地居民理应的权利，分担适当的义务”。仅有这一项政策，对中心城市就不会产生极大的市场需求。城市人口的急遽快速增长带给了极大的住房市场需求。

根据中国有关部门预测，2010年中国的城市化水平将超过45%,即全国有6.3亿人口在城市中生活。与2004年比起，城镇人口净增1.07亿，按人均居住面积14平方米〔建筑面积28平方米附算，要新建住宅30亿平方米;现有居民((5.23亿)人均居住面积减少5平方米(建筑面积10平方米)须要减少住宅面积52亿平方米;考虑到每年有1亿平方.米的拆旧盖新，此期还要新建12亿平方米的新住宅。以上三项相乘，从2004年到2010年，中国要新建住宅94亿平方米，即每年建15.6亿平方米才能超过人均居住面积14平方米的目标。

可以估算，城市化的进程将在未来较长时间内持续下去，中国将入人城市化亲率40%到60%的加快扩展阶段。在这世纪末，商品住宅的市场需求将之后快速增长，城市化进程将推展房地产业之后发展。(2)住房制度改革刹激了房地产市场的市场需求 1998年，国务院公布了《关于更进一步深化城镇住房制度改革减缓住房建设的通报》，它指出中国新的住房政策开始实行。

政策目标是将城市住房消费从实物分配向货币分配移往。从政策导向看，国家明确提出要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济的增长点并实施了一系列的扶植政策，也性刺激着住房产业的快速增长。个人出售商品房的比例从1997年的30%左右下降到2003年的92.5%,个人消费沦为推展房地产市场需求的决定性力量。

(3)土地政策的变化促成了房价 2002年7月1日开始实施土地招拍挂制度，该制度在无意中起着了促成房价的起到。首先，土地的强制性招拍挂制度使地方政府及有了土地独占的强劲工具，也有了低价征用土地、高价招拍挂土地提供巨额土地差价的利益驱动，让各级政府可以在土地交易过程中取得巨额资本。在这个过程中有可能不存在无法监管的灰色地带，使掌控土地控制权的官员参予寻租活动，而巨额租金必定增强地方政府征地、征地的不道德。

因此，土地交易中的巨额租金是地方政府不择手段冒着违规违法的风险而大肆的乱征乱用大量的土地，建构了大量的强制性消费市场需求。据估计，由于政府投资冲动所造就的市场需求大约占到房地产市场供给数量的30%-50%0 其次，土地的强迫招拍挂大大提高了土地的价格，不但使新的发售的产品在这种低土地成本的基础上，执着高价位产品的供给以确保开发商的利润空间，并在市场中建构了一个高房价的预期，让原本转让的低成本土地上的产品也在设计高价位的产品，提升了产品销售价格的预期。　　(4涛在大黄的非自寄居需求者参予购房、妙房、住房的不道德 目前，中国的投资渠道单一，商品房投资沦为比利息收人低而比较风险小、不必过多专业技术与管理能力的最佳投资选择。

从静态收益率看，由于租房人口的高比例，使租房市场的供给和市场需求有些流失，必要展现出在租金上，2003中国的住宅租金低于主要发达国家和发展中国家，必要平均值租金收益率在4.8%，而中国的主要城市的租金收益率超过7%左右，相比之下低于银行存款的收益率。再行从动态看，2001年以后，中国大部分城市的房地产价格都在下跌，使房地产投资产生了较小的盈利机会。当这种力量在“羊群效应”的起到下，以迅速的速度快速增长，激化了市场中的市场需求。

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